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(メモ)広島商工会議所ビルの建て替え

by ktj posted at 2014-03-08 11:23 last modified 2017-12-16 17:14

旧市民球場跡地に隣接する商工会議所ビルの建て替えの際にネックとなりそうなポイントを列挙してみる。

高さ制限

商工会議所ビルは20メートルのバッファゾーン内にあるので、高さ20メートルが上限。オフィスビルということで1フロアあたり3.5メートルと仮定すると、5階建てが上限と言うことになる。

駐車場制限

広島市における駐車場設置の基準(.doc)によれば、駐車場整備地区では床面積150平方メートルごとに1台の駐車場が義務付けられている。ひろしま地図ナビによれば、商工会議所ビルの敷地は駐車場整備地区に含まれる。現行の商工会議所ビルの駐車場は12台分だが、駐車場が義務付けられたのは昭和43年4月以降なので、昭和40年にできた商工会議所ビルは適用外ということだろうか。

建築面積1400平方メートルの地上5階地下1階を想定すると、必要な台数は56台となる。隣にある護国神社駐車場が、商工会議所ビルと大体同じ敷地面積で76台設置だからB2F+αくらいでなんとかなるか。

採算プラン上の問題

商工会議所ビルというのは「商工会議所本体が使用するエリア(会議所HPによれば1F、2F、4Fの3フロア)分のコストを他のエリアの収入(オフィス、駐車場、貨会議室の賃貸収入)で賄う、というビジネスモデルのようだ。ふがじん氏のブログに記載の会議所ビル建て替えの資料によれば、このエリア(必要な駐車場分含む)のイニシャルコストは10億、ランニングコストが5000万/年くらいと推定。イニシャルコストを年利2%で資金調達(40年程度でペイできる程度)するとすると、イニシャル・ランニングコスト合わせて8600万程の利益を出せばいい、ということになる。となると現行並の規模が必要ということか。

考察

しかし商工会議所にこんなに面積必要かね。川崎とか各区ごとの支所含めても広島の1フロアに収まるぞ。土地売ってどっかのオフィス借りた方が安く上がるんじゃないだろうか。

てことで考えてみた。商工会議所ビルのオフィスビル機能ってあくまでも事務室分のコストを捻出するために必要なだけで、事務室を無償で確保出きるならなくてもいいわけだよね、たぶん。てことで商工会議所の事務室機能をスタジアムのスタンド下に移転。位置は昨日考えてたスタジアム案Bの南側ゴール裏席1Fを想定(2000平方メートル程度を確保)。会議室については、スタジアムのメインスタンド下の諸施設を含めて商工会議所を指定管理者にする(ただし試合のある日はサンフレッチェ優先)とかでどうだろう。これなら現ビルの解体コストくらいで済むわけで、商工会議所にとってもそんなに悪い話じゃないんじゃないかなーと思うがどうだろう。現行のビルの土地は売るなり5階建てのオフィスビルにしてお金を儲けるなりする、と。

あ、あと、VVIP席も試合の無い日は商工会議所管理にしよう。会員企業同士の交流ラウンジとかで需要あるんじゃね?


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